Acquérir un bien immobilier loin de sa nation de résidence est une belle initiative. C’est cependant un projet qui mérite une attention quant-aux dispositions juridiques du pays convoité. Il s’avère ainsi capital de pouvoir vous confier à des professionnels de la vente immobilier établis sur place. Nous allons vous expliquer les principes de la plus-value immobilière quand on possède un bien en Espagne qu’on souhaite vendre ou transmettre.
L’Espagne, une destination de rêves
Les Belges et les Français ont un attachement particulier pour la terre espagnole. Beaucoup choisissent généralement la terre espagnole pour toute acquisition de bien immobilier, que ce soit pour y passer la retraite, y investir ou partir y travailler. D’ailleurs, en 2016, environ 10 % des propriétaires non-résidents en Espagne étaient des Belges selon les résultats du conseil général des notaires espagnols.
Qu’est-ce que la plus-value ?
La vente en Espagne est soumise à une certaine taxation dépendant d'une valeur phare appelée la Plus-value immobilière. Celle-ci existe seulement quand le bien est cédé à un montant supérieur au montant d’acquisition. Avant de vous donner une meilleure idée du calcul, et si on éclaircissait quelques sujets ?
Gain-Perte patrimonial
Un calcul tout simple est effectué à la vente d’un logement. Il s’agit d’une différence rapide entre le prix auquel vous avez cédé le bien et celui auquel vous l’avez réellement acquis. Selon le signe de la différence, nous parlerons soit de gain patrimonial (signe +) ou de perte patrimoniale (signe -). C’est le gain patrimonial qui est encore appelé « plus- value immobilière nationale ». Ce montant sera par la suite soumis à une certaine taxe pour tout vendeur, résidant en Espagne ou non. Selon votre statut cependant, les taux ainsi que la procédure de recouvrement vont différer. En cas de moins-value, aucun impôt n’est réclamé.
Quelles sont les particularités pour les non-résidents ?
Si vous avez une résidence secondaire en Espagne que vous voulez vendre, l’impôt à prélever sur cette vente vaut, depuis 2016, 19 % de votre plus-value réalisée. C’est un impôt sur les revenus des non-résidents (IRNR).
Pour être certain que le vendeur paiera effectivement son IRNER, la procédure demande à l’acheteur de garder 3 % du prix de la vente du bien, 3% qu’il devra verser au trésor public le même jour où le contrat est signé. Un délai de 4 mois au maximum est donné au vendeur pour qu’il fasse la déclaration de son IRNR, documents justificatifs à l’appui. L’impôt réellement dû est calculé et une différence est faite. Si les 3% mis au préalable « en garanti » ne couvrent pas l’impôt, le vendeur devra compléter. En cas de surplus, l’administration verse au vendeur la différence.
Et en ce qui concerne les résidents ?
Comme dit, la procédure et la valeur de la taxe ne seront plus les mêmes pour un résident en Espagne qui souhaite vendre son bien. La taxe porte le nom d’Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPF). Le taux dépend cette fois-ci de la valeur de la plus-value perçue.
- Pour une plus-value inférieure à 6000 euros, la taxe est fixée à 19% de cette plus-value.
- Comprise entre 6000 euros et 50000 euros, les premiers 6000 euros sont taxés à 19%. Ensuite le reste de la plus-value est taxée à 21%.
- Supérieure à 50000 euros, les premiers 6000 euros sont taxés à 19%. La partie de la plus-value comprise entre 6000 et 50000 euros est taxée à 21%. Le reste est ensuite taxée à 23%. Le montant de l’impôt reviendra à une somme des différentes valeurs.
Des exonérations conditionnées
Des critères sont fixés pour offrir des exonérations (certaines partielles et d’autres totales) sur l’impôt. Entre autres, ces exonérations sont offertes aux vendeurs de résidence principale âgés de 65 au moins et ayant occupé la résidence pendant au moins 3 ans. De même si vous avez cette tranche d’âge et effectuez une vente à viager d’une résidence secondaire, vous êtes concerné. Et un critère que nous avons déjà mentionné dans cet article : vous vous êtes retrouvé après la vente à une moins-value. L’année 2012 était une année particulière dans l’immobilier résidentiel. Si le logement est acquis entre le 12 mai 2012 et le 31 décembre de la même année, votre exonération est de 50% de la plus-value.
Et si on faisait un cas pratique ?
Monsieur et Madame X ont acquis un an après leur union, soit le 1er Août 1992, une maison. Ils la revendent le 15 décembre 2018 avec une plus-value égale à 677000 euros. Ils ont cédé le logement à 875000 euros.
Les deux époux avaient 50 ans et 48 ans à la vente du bien, alors ils ne bénéficient pas de l’exonération totale réservée aux séniors de 65 ans et plus.
Selon la réglementation, un bien acquis avant 1995 bénéficie à la vente, d’une réduction de 11.11% sur la plus-value sur la période allant de la date d’acquisition (avant le 31 décembre 1994) au 19 Janvier 2006.
Si 677000 est la plus-value générée jusqu’au 15 décembre 2018 (9632 jours), la plus-value générée jusqu’au 19 Janvier 2006 est alors de 345810 euros.
Du 1er Août 1992 au 31 décembre 1994, le nombre d’années (arrondi en excès) est de 3 ans. Le taux de réduction est alors de 11.11*3 =33.33%
Seulement 400000 euros de la valeur de cession donnera droit à la fameuse réduction. Si 875000 euros donnent une plus-value de 345810 euros, alors 400000 euros couvrent quelle portion de la pluie value ? On trouve 158085 euros.
Le taux de réduction de 11.11 % sera appliqué sur cette part de la plus-value. On a alors une réduction de 52690 euros.
Le couple se retrouve après calcul à une réduction de 52690 euros de la plus-value réelle, soit une plus-value de 624000 euros au lieu de 677000 euros. Les impôts diminuent donc.
Un projet d’achat immobilier en Espagne ? Faites-vous accompagner dans toute la procédure par des experts de la vente immobilier résidents en Espagne. Nous sommes une référence dans l’immobilier en Espagne, que ce soit en Malaga, à Marbella ou en Costa Del Sol. N’hésitez pas à nous confier toute la procédure d’achat de votre bien.
