Dans les pays européens francophones, la France, la Belgique et la Suisse, les superficies des logements sont annoncées en surface utile ou habitable, ce qui n’est pas le cas de nos voisins espagnols. Ainsi, lors d’un achat immobilier, de nombreux acheteurs francophones ont l’impression de visiter des biens avec des superficies plus petites que celles indiquées sur les annonces immobilières. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un guide pour vous expliquer comment sont calculées les superficies des biens immobiliers en Espagne.
Surface habitable dans les pays francophones
Dans les pays francophones, les annonces immobilières indiquent la superficie habitable ou utile, qui est la somme de toutes les surfaces ayant une hauteur sous plafond minimum de 1,80 mètre. Chaque pièce est prise en compte dans le calcul, auquel on retire l’épaisseur des murs, des cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres ainsi que les marches et cages d’escalier. Certains espaces ne sont également pas pris en compte comme les balcons, les loggias, les terrasses, les garages et les caves, ainsi que les jardins.
Une fois ce calcul effectué, les agences immobilières tiennent compte de certaines annexes, pour peu qu’elles soient réservées à l’usage exclusif de l’occupant du bien immobilier. C’est le cas, notamment, des caves, des remises, des sous-sols et des balcons, des combles et des greniers aménageables. C’est ce que l’on appelle la loi Carrez.
La méthode de calcul espagnole
En Espagne, les agences mettent le plus souvent en avant la surface construite, en incluant les parties communes. Pour la définir, on prend en compte l’ensemble de la superficie du logement, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons intérieurs. Pour les murs mitoyens, on prend en compte la moitié de l’épaisseur.
On inclut également les parties communes, à savoir les couloirs et les espaces communs de l’immeuble, en appliquant un prorata en fonction de la superficie de chacun des logements de l’immeuble. Il faut également savoir que certaines annexes considérées comme habitables, par exemple un balcon fermé sur 3 côtés, seront prises en compte pour calculer la surface construite.
Ainsi, un logement affichant une superficie utile en France de 120 m², peut afficher une superficie construite de 150 m² en Espagne. Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple de calcul :
- vous souhaitez acheter un appartement situé dans une copropriété comprenant 4 logements
- chacun des biens offre une superficie de 75 m², en comptant les balcons, les murs et les cloisons
- la superficie totale des 4 biens immobiliers est donc de 300 m²
- les parties communes représentent 50 m²
- pour connaître la superficie construite de l’appartement qui vous intéresse, il faut donc ajouter les parties communes, au prorata de la superficie de l’appartement, à la superficie totale de l’appartement (75 + (50/4) = 87,5 m²
La superficie construite en Espagne sera donc de 87,5 m² alors que la superficie habitable en France sera de 75 m².
Les patios et terrasses peuvent causer problème lors du calcul. Selon le cadastre espagnol, ils doivent être comptabilisés pour moitié s’ils sont couverts. S’ils sont fermés sur 3 côtés, leur surface est comptabilisée à 100%. C’est cette norme qui est utilisée dans le calcul des impôts.
Quels outils consulter lors d’un achat immobilier ?
Avant de vous porter acquéreur d’un bien immobilier en Espagne, sachez qu’il existe des bases de données publiques que vous pouvez consulter librement.
Les informations cadastrales sont libres d’accès. Vous y retrouverez notamment la superficie du bien que vous souhaitez acquérir. Ces informations doivent être croisées avec celles du Registre de la propriété. L’une des particularités de l’Espagne réside en la cohabitation distincte de ces deux bases de données, alors qu’elles sont fusionnées en France.
Il n’est pas rare que les superficies indiquées au cadastre ne correspondent pas à celles reprises par le Registre de la propriété. Le Registre de la propriété fait foi. Mais cette différence s’explique par des raisons fiscales, le cadastre ayant volontairement été minoré pour réduire les impôts liés à la vente d’un bien immobilier.
Lors d’un achat, il est donc primordial de consulter le cadastre mais également la note informative du Registre de la propriété.
En résumé, la grande différence entre les pays francophones et l’Espagne réside dans la manière de calculer les superficies des biens immobiliers. Alors que les pays francophones privilégient la superficie réellement exploitable, l’Espagne raisonne en superficie construite. Si vous avez besoin d’un indicateur pertinent pour comparer un logement en France et en Espagne, pensez au volume utile, exprimé en m³, qui peut s’avérer très utile pour les appartements à Madrid ou Barcelone.
